Брокеридж: покупка, продажа, упаковка девелоперских и ГЧП проектов
Продажа или покупка девелоперских проектов с максимальной выгодой
Рынок девелоперских проектов требует глубокой экспертизы и понимания всех нюансов сделки. Constel Projects выступает профессиональным брокером по инвестициям, помогая клиентам безопасно покупать или продавать ГЧП проекты, девелоперские проекты, объекты недвижимости, земельные участки под девелопмент или редевелопмент.
Услуги
Что входит в услуги брокера?
Поиск
и анализ активов
Оценка рыночной стоимости недвижимости,
юридический аудит
Упаковка девелоперского проекта
Повышение стоимости актива
Подготовка сделки
Структурирование,
переговоры с контрагентами
Привлечение инвестирования
Презентация проекта профессиональным
девелоперам, частным инвесторам и банкам
Сопровождение сделки
Подготовка или проверка документов,
контроль расчетов
Как мы работаем?
Полное сопровождение сделок с девелоперскими проектами — от анализа до управления после покупки или продажи
Анализ и оценка
Полная оценка потенциала девелоперского проекта
01/
Анализ объекта и территории
- Маркетинговые исследования и анализ рынка
- Оценка спроса на объекты недвижимости
- Анализ конкурентов и ценового диапазона
Юридический аудит
- Проверка права собственности и обременений
- Анализ разрешенного использования участка
- Выявление рисков и ограничений для застройки
Финансовое обоснование
- Расчет ключевых показателей доходности
- Оценка рентабельности и финансовых рисков
Структурирование сделки
Разработка оптимальной модели покупки или продажи
02/
Выбор формы сделки
- Прямая продажа/покупка
- Инвестиционные схемы и партнерства
- Долевое участие или совместные проекты
Финансовое моделирование
- Разработка финансовой модели сделки
- Определение бюджета, источников финансирования и оптимизации налогов
Юридическая структура
- Подготовка договоров купли-продажи и соглашений
- Определение прав и обязанностей участников
- Минимизация юридических рисков
Подготовка и сопровождение сделки
Комплексное сопровождение на всех этапах сделки
03/
Документация
- Подготовка пакета документов для проверок, согласований и регистраций
- Оформление прав на объекты и земельные участки
Взаимодействие с контрагентами
- Работа с продавцами, покупателями, инвесторами
- Сопровождение переговоров и сделок
Контроль исполнения условий
- Мониторинг выполнения договоренностей и сроков
- Решение возникающих вопросов и корректировка стратегии
Управление и оптимизация
Эффективное сопровождение проекта после сделки
04/
Управление рисками
- Финансовые, операционные и юридические риски
Операционное сопровождение
- Контроль реализации инвестиционного или девелоперского проекта
- Оптимизация процессов и корректировка стратегии
Отчетность и аналитика
- Регулярные отчеты для участников сделки
- Оценка эффективности вложений и прогнозирование доходности
Почему выбирают нас?
Глубокая экспертиза
рынка и проектов
Надежная проверка и юридическая поддержка
Максимальная выгода при покупке и продаже
Полное сопровождение сделки и управление проектом
Эксперты
Команда экспертов
Наша сила — в объединении многолетнего опыта и эффективных способах управления проектами
Сергей Гунба
Управляющий партнер
Марат Алескеров
Партнер
Руководитель юридического блока
Юлия Глебко
Руководитель проектирования
Антон Гунба
Руководитель подготовки и сопровождения проектов
их копирование и использование на сторонних сайтах запрещено.
Нам доверяют
Наши проекты
Мы успешно реализовали десятки проектов в Москве и регионах. Ознакомьтесь с нашими кейсами.
Проект
Создание глэмпинга на Верхневолжском водохранилище
Площадь
-
Площадь участка: 1.5 га
-
Площадь объекта: тыс кв.м
Роли в проекте:
- Разработка концепции
- Разработка финансовой модели
- Сопровождение проектирования и строительства
Стадия
Поиск инвестора
Проект
Создание санатория в Ставропольском крае по концессии
Площадь
-
Площадь участка: 4.5 га
-
Площадь объекта: 12 тыс кв.м
Роли в проекте:
- Разработка концепции
- Структурирование проекта
- Подписание Term sheet c банком
- Подготовка и подача частной концессионной инициативы
Стадия
н.д.
Проект
Создание школы в городе Ханты-Мансийске по концессии
Площадь
-
Площадь участка: 5.2 га
-
Площадь объекта: 24.7 тыс кв.м
Роли в проекте:
- Управление проектом на стороне инвестора
- Разработка концепции проекта
- Финансовое и юридическое структурирование проекта
- Подготовка, сопровождение заключения концессионного соглашения
- Сопровождение оформления КОД
- Сопровождение проектирования объекта
- Сопровождение прохождение государственной экспертизы проектной документации (получено положительное заключение ГЭ)
Стадия
Строительство
Проект
Реконструкция производственно-складского комплекса в Новокузнецке
Площадь
-
Площадь участка: 1.1 га
-
Площадь объекта: 7.5 тыс кв.м
Роли в проекте:
- Управление проектом на стороне инвестора
- Сопровождение покупки объекта на торгах
- Сопровождение проведения восстановительных работ и реконструкции объектов
- Коммерческая и техническая эксплуатация объектом
- Продажа объекта сторонним инвесторам (покупателям)
Стадия
Эксплуатация
Проект
Создание аква-термального комплекса в Мурманске по концессии
Площадь
-
Площадь участка: 7.8 га
-
Площадь объекта: 15 тыс кв.м
Роли в проекте:
- Управление проектом
- Разработка концепции
- Финансовое и юридическое структурирование проекта
- Подготовка, заключение концессионного соглашения
- Получение ИРД
- Сопровождение проектирования
Стадия
н.д.
Проект
Строительство жилого комплекса в Москве
Площадь
-
Площадь участка: 1.2 га
-
Площадь объекта: 14 тыс кв.м
Роли в проекте:
- Управление проектом
- Сопровождение разработки архитектурно-градостроительной концепции
- Согласование ТЭП проекта
- Оформление ДПТ, получение ГПЗУ
- Сопровождение приватизации земельного участка
- Поиск инвестора
- Структурирование и сопровождение сделки по продаже проекта инвестору
Стадия
Реализован
Проект
Строительство Центра настольного тенниса в Смоленске
Площадь
-
Площадь участка: 0.4 га
-
Площадь объекта: 1.3 тыс кв.м
Роли в проекте:
- Комплексное сопровождение проекта
- Структурирование проекта
- Сопровождение проектирования и строительства
Стадия
Строительство
От потенциала актива к максимальной цене сделки
Рынок инвестиционной недвижимости сегодня требует не просто посредничества, а стратегического подхода. Любой актив — будь то земельный участок, объект под редевелопмент или готовый бизнес-центр — обладает лишь потенциальной ценностью. Наш подход как профессионального инвестиционного брокера заключается в том, чтобы превратить этот потенциал в структурированный и финансово привлекательный проект, готовый к покупке или привлечению финансирования.
Ключевой этап нашей работы — это глубокая упаковка инвестпроекта. Мы не просто анализируем документы и выявляем риски. Мы создаем полноценную концепцию будущего объекта, проводим пре-девелопмент: рассчитываем технико-экономические показатели (ТЭП), оцениваем затраты на строительство и потенциальную доходность. В результате собственник получает не просто «участок», а готовый девелоперский проект с просчитанной финансовой моделью и понятной стратегией реализации. Такая подготовка значительно повышает его итоговую стоимость и ликвидность на рынке.
На этапе продажи или привлечения инвестиций мы выступаем не как агент, размещающий объявления, а как стратегический партнер. Наша задача — представить проект не широкой публике, а целевой аудитории: профильным фондам, крупным девелоперам и частным инвесторам, для которых данный актив будет иметь максимальную ценность и синергию с их деятельностью. Это позволяет вести переговоры с позиции силы, предметно обосновывать цену и структурировать сделку по покупке актива так, чтобы защитить инвестиционные интересы клиента на каждом шаге. Наша работа превращает сложный процесс продажи недвижимости под застройку в управляемую задачу с прогнозируемым финансовым результатом.
Помощь
Вопросы и ответы
Зачем нам платить комиссию брокеру, если мы можем выставить участок или проект на Avito или ЦИАН и сэкономить?
Размещение крупного инвест-проекта на досках объявлений часто — «черная метка» для актива. Это сигнал рынку, что проект «не берут» свои. Серьезные сделки (земля под застройку, продажа доли в ГЧП) совершаются в режиме off-market. Мы работаем напрямую с инвестиционными комитетами топовых девелоперов и фондов. Мы предлагаем ваш актив адресно тем, у кого есть деньги и потребность именно в этой локации, обеспечивая конфиденциальность и цену выше, чем при публичном демпинге.
Как убедиться, что мы не покупаем проблемный актив с кучей скрытых ограничений?
Слова продавца ничего не стоят без технического аудита. Юридическая чистота документов — это база, но она не покажет, проходят ли под землей секретные спецкоммуникации, не попадает ли участок в новую санитарно-защитную зону или зону охраны памятников. Мы проводим глубокий градостроительный аудит до сделки. Если на участке нельзя построить заявленные ТЭПы (технико-экономические показатели), мы либо сбиваем цену, либо уберегаем вас от покупки «пустышки».
Зачем нам тратить время и деньги на какую-то предварительную «упаковку» и разработку концепции?
Продавая «просто землю», вы продаете сырье по минимальной цене. Продавая «землю с понятным потенциалом» (разработанным ГПЗУ, мастер-планом, финмоделью), вы продаете будущую прибыль. «Упаковка» от Constel Projects снимает с покупателя неопределенность: он видит цифры и сроки, а не просто поле с травой. Инвестиции в упаковку обычно окупаются при продаже в 10-кратном размере, так как стоимость актива вырастает на 20–40%.
Разве можно продать проект ГЧП или концессию? Это же соглашение с государством, а не частная собственность.
Можно, и это растущий рынок. Это делается через продажу долей в SPV (специальной проектной компании). Однако здесь нужен ювелирный подход: необходимо согласование с публичным партнером (государством) и банком-кредитором. Мы специализируемся на таких сделках: помогаем инвесторам выйти из проекта на стадии строительства или эксплуатации («кэш-аут»), переуступая права стратегическим игрокам, которые ищут готовые активы с гарантированным доходом.
Мы считаем, что наш проект стоит 1 млрд, а покупатели предлагают 500 млн. Вы сможете продать его за наш миллиард?
Мы не волшебники, мы аналитики. Часто собственники оценивают актив исходя из своих «хотелок» или понесенных затрат, а рынок оценивает его по генерируемому денежному потоку (NPV). Мы проведем независимую оценку и скажем честно: если цена завышена, проект будет висеть годами. Наша задача — найти тот максимум, который рынок реально готов заплатить здесь и сейчас, и обосновать эту цифру покупателю с помощью расчетов, а не эмоций.
Отрасли
Жилая недвижимость
Коммерческая недвижимость
Складская и индустриальная недвижимость
Гостиничная недвижимость и туризм
Социальная инфраструктура
Медицинская недвижимость
Образовательные объекты
Развитие территорий и земельные активы
Консультация
Управляем всем.
От идей до результата
